Beratung: Bank oder Makler?

Hypothekenmakler werden immer populärer. Kreditsuchende werden sich bewusst, dass der Vergleich von Zinssätzen und anderen Vertragsparametern wichtig ist und enorm viel Geld spart. Kurz: Wer beispielsweise bei einer Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren und einem Betrag von 750‘000 Franken 0.3% beim Zinssatz herausholt spart über die Laufzeit mehr als 20‘000 Franken. Kein Wunder interessieren sich immer mehr Immobilienbesitzer für die Dienstleistungen von Hypothekenmaklern. Wichtig zu wissen ist aber, dass es ganz unterschiedliche Beratungs- und Entschädigungsmodelle gibt. Im Bereich der Hypotheken gibt es grundsätzlich drei Beratungsmodelle.

Hypothekarberatung

Traditionelle Hypothekarberatung durch eine Bank

Mit Abstand der grösste Teil aller Hypotheken wird in der Schweiz bei Banken abgeschlossen. Der Anteil nimmt aber zu Gunsten von Hypothekenmaklern, Honorarberatern und online-Vergleichsplattformen ab. Wer bei einer Bank direkt eine Hypothek abschliesst ist gut beraten, sich genau zu informieren. Es ist sinnvoll, mindestens fünf Angebote im Detail miteinander zu vergleichen. So sieht man die (teilweisen massiven) Unterschieden in den Hypothekarverträgen und vor allem bei den Zinsen. Vielen Banken kommen beim Zinssatz erst entgegen, wenn sie merken, dass sie nicht alleine „im Rennen“ sind.
Eine Bank ist gleichzeitig Berater und Verkäufer, was zu Interessenkonflikten führen kann. Schliesslich verdient die Bank mehr, wenn die Hypothek und der Zinssatz möglichst hoch sind. Beim Zinssatz haben Sie als Kunde genau gegenläufige Interessen. In folgenden Bereichen kann ein Hypothekarberater einer Bank andere Interessen haben als Sie:

  • Bei der Bestimmung der Hypothekarhöhe
  • Bei der Beratung bezüglich Hypothekarmodells
  • Bei Fragen bezüglich der Transparenz (Verträge und Zinssatz)
  • Bei der Beratung bezüglich Laufzeit

Selbstverständlich gibt es viele Banken und Bankberater die diesen Interessenkonflikten mit Bedacht entgegnen und eine seriöse Beratung anbieten.

Beratung und Vermittlung von Hypotheken durch einen provisionierten Hypothekenmakler

Ein Hypothekenvermittler holt für seine Kunden mehrere Offerten ein und vergleicht diese. Bei erfolgreicher Vermittlung erhält er vom Kreditgeber eine Vermittlungsprovision. Das Konzept ist ähnlich aufgebaut wie der Vertrieb von Versicherungen durch sogenannte unabhängige Makler. Gewisse Makler beraten ihre Kunden. Diese Beratung wird in aller Regel kostenlos angeboten. Die Beratungsqualität schwankt stark. Bei einzelnen Maklern ist die Beratung eher Mittel zum Zweck: Es geht in erster Linie darum, eine Hypothek zu verkaufen. Kunden von Hypothekenmaklern sollten sich bewusst sein: Bei jeder Vermittlung fliesst eine Provision. Diese beträgt in vielen Fällen rund 0.1 Prozent pro Jahr Laufzeit der vermittelten Hypothekarsumme. Es treten dann dieselben Interessenkonflikte auf wie bei Banken. Unabhängig darf sich leider jeder Vermittler nennen. Sich vor einer Beratung genau zu informieren ist daher ein guter Rat. Mehr Informationen dazu finden Sie hier
Provisionssystem bei Hypotheken Makler

Beratung durch ein neutrales Beratungsunternehmen

Es gibt ein paar wenige Beratungsunternehmen, die im Bereich Hypotheken / Immobilienfinanzierungen wirklich neutral beraten. Eine gute Voraussetzung für eine neutrale Beratung: Das spezialisierte Unternehmen lässt sich im Stundenaufwand entschädigen und verpflichtet sich im Gegenzug, allfällige Vermittlungsprovisionen direkt an den Kunden weiter zu leiten. Bei Verhandlungen mit den potenziellen Kreditgebern kann der Berater dann ähnlich auftreten wie Rechtsanwalt und ausnahmslos die Interessen seiner Kunden vertreten. Es ist klar, dass eine solche Beratung in der Regel neutraler ist als eine Beratung durch einen Makler, der von Provisionen lebt. Der Berater verdient beispielsweise immer gleich viel, egal welche Hypothekarhöhe und welche Laufzeit er empfiehlt. Ein schöner Nebeneffekt: Honorarberater können auch mit Kreditgebern zusammen arbeiten, die keine Provisionen bezahlen. Spannend ist das, weil diese oft besonders gute Konditionen haben.

Online Plattformen für Hypotheken

In den letzten Jahren sind online-Plattformen für Hypotheken wie Pilze aus dem Boden geschossen. Zu Recht: Sie bieten meist gute Zinsen und ein transparentes Angebot. Online-Hypotheken können von Banken, Versicherungen, Maklern oder sogar Pensionskassen angeboten werden. Die Prozesse sind sehr unterschiedlich. Bei einzelnen Anbietern füllt man nur ein paar Fragen aus und erhält dann (offline) per Telefon oder elektronisch eine verbindliche Offerte. Vorgängig müssen Dokumente eingereicht werden. Im online-Prozess erfolgt lediglich eine ungenaue Vorprüfung. Dieses Modell dient vor allem als Marketinginstrument (Lead-Generator). Andere bieten einen umfassenden Prozess an, bei dem die Hypothek verbindlich in einen Schritt abgeschlossen werden kann. Es gibt auch Makler, die über das Internet Hypotheken vertreiben. Bei online-Maklern sollte man sich bewusst sein, dass dieselben Interessenkonflikte auftreten können wie bei offline-Maklern. Kurz: Wer Provisionen kassiert, ist Interessenkonflikten ausgesetzt.
Die neuartige Online-Hypothek (coming soon)